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location saisonnière ou annuelle quel rentabilité?

Location saisonnière ou annuelle, laquelle choisir ?

Location saisonnière ou annuelle : Quel est le meilleur choix pour maximiser votre rentabilité locative ?

Vous venez de réaliser un investissement immobilier, et vous hésitez entre la location saisonnière et la location annuelle ? Chacune d’entre elles présente des avantages et des inconvénients. Lisez notre article pour découvrir les critères à connaître sur votre appartement pour faire votre choix et découvrez notre calcul de la rentabilité qui peut être attendue.

Qu’est-ce que la location annuelle ?

Concept et caractéristiques de la location longue durée 

La location annuelle, est LA formule de location dite “classique” qui consiste à louer un logement nu ou meublé pour une durée minimale d’un an. Elle s’adresse principalement aux personnes souhaitant disposer d’un revenu stable et pérenne.

Après l’acquisition de votre appartement vous serez à la recherche d’un locataire, un étudiant, de jeunes actifs ou toute personne ne voulant pas devenir propriétaire. 

La location annuelle vous offrira une stabilité financière plus importante grâce à des loyers perçus de manière régulière tout au long de l’année. 

Les avantages et les inconvénients de la location annuelle

  • Avantages :
    • Revenus locatifs réguliers et plus stables sur le long terme
    • Gestion plus simple de votre appartement (moins de turnover, entretien moins fréquent, etc.)
    • Délégation simple de la gestion du logement à une agence immobilière pour 6 à 8% du montant du loyer perçu. 
  • Inconvénients :
    • Revenus locatifs et rentabilité inférieure à ceux de la location saisonnière
    • Risque d’impayés potentiellement réduit par la mise en place de garanties (caution, garant)
    • Moins de flexibilité dans la gestion de votre logement (impossibilité d’en disposer personnellement en cours de bail)
    • Possibilité de litiges avec les locataires en cas de non-respect du contrat de location;

Qu’est-ce que la location saisonnière ?

Concept et caractéristiques de la location courte durée

La location saisonnière est une location meublée, généralement quelques jours, semaines ou mois. 

Généralement votre logement se trouve sur les plateformes de réservations appelées OTA. Sans doute les noms d’Airbnb, Abritel et Booking vous sont familiers ? Peut-être même avez-vous déjà réservé chez eux… 

Ce mode d’exploitation a explosé ces dernières années. En effet, rien de plus simple que de créer une annonce et gérer ses locations à distance. Pas de contrat, pas d’impayé.

Ainsi, votre cible sera à la fois les voyageurs en quête de vacances, d’un séjour détente dans votre ville ou votre région mais également des professionnels préférant des logements entiers meublés à une simple chambre d’hôtel. 

Cette formule de location permet aux propriétaires de louer soit : 

  • leur résidence secondaire tout au long de l’année ;
  • de plus en plus un bien spécialement dédié à cette location type “Airbnb”
  • ou leur résidence principale lorsqu’ils partent en vacances ; 

Les avantages et les inconvénients de la location saisonnière

  • Avantages :
  • Possibilité de générer des revenus beaucoup plus élevés en haute saison grâce à des loyers souvent supérieurs à ceux pratiqués sur le marché locatif classique. La rentabilité de votre investissement sera nettement supérieure. Un loyer multiplié par 3 voir 4 peut être facilement constaté en haute saison. 

Comment est-ce possible ? La France est régulièrement en tête des classements du tourisme mondial, beaucoup d’étrangers à fort pouvoir d’achat rêvent de découvrir à la fois la capitale Paris, mais également nos côtes, nos montagnes et de plus en plus le monde rural. 

  • Pas de risques d’impayés, les paiements s’effectuent sur les plateformes de réservations et donc payés en avance ;
  • Flexibilité dans la gestion de votre investissement (possibilité de le rénover de l’occuper personnellement ou de le prêter à des proches comme bon vous semble) ;
  • Inconvénients :
    • Sans stratégie globale (tourisme et professionnels en déplacement), les revenus locatifs peuvent être fluctuants et incertains en fonction de la demande touristique et des saisons ;
    • Gestion plus complexe (recherche de clients, entretien fréquent, remise des clés, etc.)
    • Délégation totale possible à une conciergerie spécialiste de la location courte durée avec un coût de minimum 15%. Consultez notre article sur le prix d’une conciergerie Airbnb.
    • Contraintes réglementaires et fiscales spécifiques à cette activité ; 

Les lecteurs qui ont lu cet article ont lu également notre Avis de la conciergerie GuestReady.

Comment choisir entre location saisonnière et annuelle afin de maximiser sa rentabilité locative ?

Pour déterminer quelle formule de location est la plus adaptée à votre situation et vos objectifs personnels en termes de  locatifs et vie personnelle, plusieurs critères sont à prendre en compte :

  • La localisation de votre investissement : un logement situé dans une zone touristique à forte demande saisonnière aura davantage de chances de générer des revenus élevés en location saisonnière. À l’inverse, un bien situé en périphérie d’une grande ville sera peut-être plus adapté à une clientèle recherchant un logement stable en location annuelle.
  • La typologie du bien : certains logements se prêtent davantage à la location saisonnière (appartements en bord de mer ou à la montagne, maison de vacances.), tandis que d’autres seront plus adaptés à la location annuelle (logements proches des écoles, des transports en commun, etc.).
  • Vos objectifs personnels : si vous souhaitez allier flexibilité, rentabilité assorti d’une petite prise de risque, la location saisonnière sera sans doute faite pour vous !  Beaucoup d’outils d’analyse vous permettront de minimiser ce risque comme AirDNA. Lisez notre avis et découvrez notre vidéo sur la fonctionnalité Rentalizer AirDNA.
  • En revanche, si vous recherchez une source de revenus stable, pérenne peu importe la rentabilité et ceci avec très peu de contraintes, la location annuelle est à privilégier.

Calcul de bénéfice locatif pour une location saisonnière vs une location annuelle

Imaginons que vous possédez un appartement que vous hésitez à mettre en location saisonnière ou annuelle. Voici un exemple de calcul de rentabilité locative pour chacune des formules (il s’agit là d’une calcul simple sans prise en compte des impôts)

  • Chiffre d’affaire location saisonnière :
    • Prix moyen par nuit : 95 € pour un 2 pièces ;
    • Taux d’occupation moyen sur l’année : 70%
    • Revenus locatifs annuels : 95 € x 365 jours x 70% = 24 275€

Bien entendu vous devrez retrancher bon nombre de charges en voici une bonne partie :

  • Charges location saisonnière :
    • abonnement internet : 12X 30 = 360 € ; 
    • chauffage, électricité : 12 X 200 = 2400 € ;
    • charges de copropriétés : 800 € ;
    • taxe foncière : 500 € ;
    • assurance 12 x 20 = 240 € ; 
    • frais de ménage si vous déléguez cette partie (nous vous le conseillons fortement) 200 X 12 = 2400 € ;
    • commissions des plateformes de réservations entre 15 et 17 % du chiffre d’affaires soit environ 4080 € pour l’exemple ; 
    • produits d’entretien, café, thé, papiers toilette etc… 1200 € ;
    • abonnement channel manager 12 X 60 = 720 €

NB : Ces montants sont à titre d’exemple peuvent bien évidemment différés notamment en matière de chauffage si votre bien se trouve dans le sud de la France ou Haute montagne. 

  • Bénéfice de location saisonnière :

Il s’élève à 11 575 € soit quasiment 1000 € par mois. Bien entendu, il peut être optimisé avec l’utilisation d’un site internet qui pourra à la fois augmenter votre chiffre d’affaires et diminuer fortement les commissions des plateformes. Il s’agit d’un excellent levier pour augmenter votre rentabilité. 🙂

  • Chiffre d’affaire location annuelle :
    • Loyer mensuel : 500€ pour un 2 pièces en Province et non à Paris.
    • Revenus locatifs annuels : 500 € x 12 mois = 6 000€
  • Charges location annuelle :
    • charges de copropriétés : 800 € ;
    • taxe foncière : 500 € ;
    • assurance non occupant 12 X 15 = 180 € ; 
  • Bénéfice de location annuelle :

 Il s’élève à 4 520 € soit environ 380 € par mois. 

Conclusion : Quelle location choisir pour votre appartement ? 

Lorsque l’on compare les types de locations, nul doute que la courte durée rendra votre logement beaucoup plus rentable. 

Elle vous permettra de générer du cash flow que vous pourrez : 

  • soit réinvestir ;
  • soit rembourser plus rapidement votre emprunt ;

Nous ne pouvons que vous encourager à créer votre annonce et vous lancez soit avec l’aide d’un channel manager pour un bénéfice maximum soit de contacter une conciergerie de votre ville. 

Attention dans les grandes villes, la loi encadre cette pratique. Veuillez vous renseigner sur cette pratique avant de réaliser votre investissement.